住房公积金制度是“存”还是“废”?这个问题,在2020年引起了一场广泛的讨论。

　　今天(12月29日),完整答案终于来了!

　　住建部长王蒙徽在“人民日报”发表了题为“实施城市更新行动”的文章,关于住房公积金的表述是这样的:

　　改革完善住房公积金制度。扩大缴存范围,覆盖新市民群体。优化使用政策,为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持。进一步加强住房公积金管理信息化建设,提高监管服务水平。

　　也就是说,住房公积金制度仍将保留,但会进行改革。改革的方向是:第一,扩大缴存面;第二,优化使用政策;第三,增强透明度。

　　自“住房公积金”诞生之日起,这个制度就充满了争议。

　　之所以有人建议废除,一个重要的原因是:在相当长的时间里,住房公积金提取和使用门槛较高。如果不买房,基本上无法使用。所以就产生了“穷人补贴富人买房”的说法。

　　后来随着制度的完善,住房公积金提取的渠道不断拓宽,除了购房之外,租房、装修和家庭财务困难等,都可以提取。

　　公积金使用率提高、使用门槛降低后,建议废除这个制度的声音越来越少了。

　　之所以会在2020年“旧事重提”,一个重要的原因是:在疫情全面爆发之后的2月中上旬,中国国际经济交流中心副理事长,原重庆市市长黄奇帆在一篇题为《新冠疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议》的文章中,提出了应对形势的四大建议,其中就包括“取消企业住房公积金制度,为企业和职工直接降低 12% 的成本”。

　　按照黄的说法,住房公积金免交之后,企业负担减轻,员工可以提前拿到“被冻结”的钱,可谓皆大欢喜。

　　建议出来之后,坊间反对的声浪极高。新浪的调查显示,60%以上的人反对,认为这是变相“降薪”——虽然员工可以提前拿到“被冻结”的钱,但单位负担的那部分被取消了,这明显有利于“资方”而不是“员工”。

　　还有人担心:住房公积金贷款利息低,可以帮助中低收入阶层实现购房梦;没有了公积金制度,完全靠商业贷款买房难度将更大。

　　那么问题来了:国家到底怎样看待这件事,住房公积金未来是存还是废?如果改革,将怎样改?

　　根据《全国住房公积金2019年年度报告》,截至2019年末全国一共有1.49亿人缴存了公积金,当年缴存额为23709.67亿元,人均1.59万元。

　　仅在2019年这一年,全国公积金的提取额就达到了1.63万亿元,发放的个人住房贷款是1.21万亿。

　　也就是说,这一制度产生的年度“消费推动力”接近3万亿。而在2020年,国家应对疫情发行的特别国债才1万亿。

　　因此,住房公积金制度的存废绝对是一件大事,不仅关系到民心、民意,还关系到经济的稳定,必须要慎重。

　　2020年5月,中共中央国务院“关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见”正式发布,“意见”明确提出“改革住房公积金制度。”

　　也就是说,公积金制度仍然会延续,但要改革。

　　至于改革的方向,保留的原因,一直缺乏官方权威的解释。今天住建部长的这篇文章,给出了详细的答案。

　　从文章的表述来看,“为发展租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持”是保留这一制度的根本原因。

　　之前,大家在建议废除公积金制度的同时,一般会建议设立住宅银行。比如我,就一直建议用“住宅银行”取代“公积金制度”。

　　所谓“住宅银行”,是由国家发起的政策性银行,主要支持中低收入阶层首·次购房,此外还可以成为鼓励生育政策的抓手。

　　我建议未来中国的住房分为三种:第一种,是政策性住房,包括租赁和出售的,一般按照市场价打折(4到6折),带有保障性质。第二种是纯商品房,完全市场化的。第三种是介于上述两者之间,房子是商品房,但由住宅银行提供“超低首付+优惠利率”。

　　住宅银行的资金,来自央行长期低息贷款,再以较低利率贷款给“夹心阶层”(收入超过了申请保障住房,但购买商品房承受市场化利率有压力),帮助他们购买商品房。一般来说,只给中低收入阶层的首·次置业提供支持。

　　条件成熟时,改善型家庭也可以获得住宅银行的支持,但利率会高于刚需(低于市场利率),额度上会有限制。

　　现在看来,国家尚未有成立住宅银行的意思。因为这个制度意味着“要增加印钞数量”,可能带来货币超发。

　　固守住房公积金制度,不会超发货币。而且目前这个制度已经成熟,全国为这个制度服务的工作人员有4.42万人,网点3350个,如果贸然裁撤,涉及面会比较广。

　　此外,国家非常看重住房公积金制度带来的每年3万亿的消费(或购房)额,这已经成为支撑经济的重要力量。

　　未来国家还有意让这个制度为“租赁住房和城镇老旧小区改造提供资金支持”。

　　“租赁住房+老旧小区改造”,是未来几年城镇化或者说房地产行业的重中之重。

　　想想看,十九届五中全会是为制定十四五规划和2035年远景目标而召开的,住建部长在人民日报专门开设的“贯彻十九届五中全会精神”的专栏里撰文,谈城镇化、房地产,却选择了“城市更新”这个角度入手,这绝对不是偶然的。

　　这意味着,“租”和“更新”是未来5到15年房地产行业的两大新主题。随着中国城镇化进入后半程(常住人口城镇率超过60%),城市的强扩张期结束了,内涵发展期到来了。

　　而且房价越来越贵,大城市不可能保证每个人都可以买得起房子。所以“租”字在2020年中央经济工作会议通稿里,出现了11次之多。而今天,住建部长又撰文论述城市更新,把它作为未来城镇化的重中之重,这值得我们充分关注。

　　在“租”和“更新”两大主题上,住房公积金制度也将发挥“筹集资金”的重要作用。

　　也就是说,公积金有了新使命,会长期存在下去。而且老百姓也习惯了这一制度,如果取消会招致多数人的反对。